Quando il richiamo nel titolo rende opponibile il vincolo

Con l’ordinanza del 18 dicembre 2025, n. 33106, la Corte di Cassazione torna sul delicato rapporto tra regolamento condominiale di natura contrattuale, servitù atipiche e opponibilità dello stesso ai successivi acquirenti, offrendo indicazioni di rilievo.

La controversia traeva origine dall’azione promossa dalla proprietaria di un’unità immobiliare in condominio che lamentava la lesione della propria “veduta panoramica” verso il mare, asseritamente compromessa da opere di ampliamento eseguite dalla società subentrata nella proprietà di altra unità. Secondo l’attrice, il regolamento condominiale conteneva una clausola volta a preservare la “vista mare”, integrando una vera e propria servitus altius non tollendi: un divieto di sopraelevazione gravante sulle altre unità, idoneo a tutelare stabilmente l’amenità del fondo dominante.

La società convenuta era divenuta proprietaria non mediante compravendita, ma in forza di un atto di conferimento societario, nel quale si prevedeva espressamente il trasferimento dell’immobile con tutti i diritti e le servitù risultanti dai titoli di provenienza. La Corte d’appello aveva tuttavia rigettato la domanda, ritenendo non dimostrata l’opponibilità del vincolo per mancata produzione dell’atto di acquisto e della nota di trascrizione del regolamento contenente la clausola limitativa.

La Suprema Corte censura tale impostazione.

Anzitutto ribadisce un principio ormai consolidato: le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni anche alle proprietà esclusive, purché formulate in modo chiaro, preciso e non equivoco. In tal caso, esse non integrano meri obblighi personali, ma possono assumere natura reale, configurando servitù reciproche tra le unità immobiliari e incidendo stabilmente sul contenuto del diritto di proprietà.

Quanto alla tutela della c.d. veduta panoramica, la Corte si colloca nel solco di un orientamento fermo: la mera preesistenza di una visuale non genera un diritto reale. La panoramicità è una situazione di fatto che diventa giuridicamente rilevante solo se incorporata in una servitù validamente costituita (ad esempio quale servitus non aedificandi o altius non tollendi) per titolo o nei modi previsti dalla legge. In difetto, non è configurabile una tutela reale della “vista” in quanto tale.

Il passaggio centrale della decisione riguarda tuttavia l’opponibilità del regolamento al successivo acquirente. La Corte precisa che, quando l’atto di trasferimento richiami espressamente il regolamento condominiale, tale richiamo comporta accettazione del suo contenuto e rende le relative clausole vincolanti per l’acquirente, anche se il regolamento non sia materialmente allegato né trascritto. L’efficacia, in questo caso, discende direttamente dal titolo negoziale: il consenso espresso nel contratto radica il vincolo nella sfera giuridica dell’acquirente.

Nel caso concreto, il giudice di merito aveva omesso di esaminare un fatto decisivo: l’atto di conferimento, che conteneva il riferimento ai diritti e alle servitù risultanti dai titoli di provenienza. Tale omissione è stata ritenuta idonea a integrare il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c., con conseguente cassazione della sentenza e rinvio alla Corte d’appello.

La pronuncia conferma, in definitiva, due coordinate di sistema. Da un lato, la “vista mare” può assurgere a diritto reale solo se sorretta da un titolo chiaro che configuri una servitù effettiva e puntualmente delimitata. Dall’altro, nella circolazione degli immobili in condominio, il richiamo espresso al regolamento contrattuale nel titolo di acquisto assume valore determinante: esso rende opponibili le clausole limitative nei confronti dell’acquirente, incidendo direttamente sull’estensione del diritto acquistato.

Ne deriva un’indicazione operativa netta: la verifica del contenuto del regolamento contrattuale e la precisione del suo richiamo nel titolo non costituiscono un adempimento meramente formale, ma un passaggio essenziale nella conformazione e nella tutela del diritto di proprietà.