La prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c. preclude il risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c.?

La Corte di Cassazione torna a esaminare il rapporto tra la responsabilità speciale del costruttore e la disciplina generale dell’illecito aquiliano, interrogandosi sulla possibilità di esercitare l’azione risarcitoria ordinaria anche quando siano maturati i termini previsti dall’art. 1669 c.c.

Con l’ordinanza interlocutoria n. 26951/2026, la Terza Sezione civile ha disposto la trattazione in pubblica udienza di una controversia relativa ai gravi difetti di costruzione di un immobile, ravvisando l’opportunità di riesaminare l’orientamento giurisprudenziale che, a partire dal 2023, ha affermato il carattere esclusivo della disciplina speciale rispetto alla responsabilità generale ex art. 2043 c.c.

La vicenda trae origine da una controversia relativa a un immobile realizzato tra il 2004 e il 2006, nel quale erano emersi fenomeni infiltrativi, umidità, lesioni e distacchi di elementi costruttivi. A seguito di un accertamento tecnico preventivo, erano state riscontrate carenze esecutive ed errori progettuali, con danni quantificati in oltre Euro 56.000,00.

Il Tribunale di Teramo, pur dichiarando prescritta l’azione ex art. 1669 c.c., aveva riconosciuto la responsabilità dei convenuti ai sensi dell’art. 2043 c.c. La Corte d’appello dell’Aquila aveva invece riformato la decisione, escludendo il ricorso alla disciplina generale della responsabilità extracontrattuale in presenza di una fattispecie riconducibile alla norma speciale.

Il contrasto interpretativo trova origine nella particolare natura della responsabilità disciplinata dall’art. 1669 c.c., che, pur essendo collocata nell’ambito delle disposizioni in materia di appalto, è tradizionalmente ricondotta alla responsabilità extracontrattuale, in ragione della sua finalità di tutela di interessi generali connessi alla sicurezza, alla stabilità e alla funzionalità degli immobili.
La disposizione prevede la responsabilità del costruttore per rovina, pericolo di rovina e gravi difetti di edifici o altri immobili destinati a lunga durata, purché tali fenomeni si manifestino entro dieci anni dal compimento dell’opera. L’azione è subordinata alla denuncia entro un anno dalla scoperta del difetto e si prescrive in un anno dalla denuncia.

A fronte di termini particolarmente rigorosi, la norma riconosce al danneggiato un regime probatorio più favorevole rispetto a quello ordinario. L’azione ex art. 2043 c.c. richiede, infatti, la dimostrazione di tutti gli elementi costitutivi dell’illecito, compresi la condotta dolosa o colposa, il danno ingiusto e il nesso causale, ed è ordinariamente soggetta alla prescrizione quinquennale prevista dall’art. 2947 c.c.

Il problema consiste, pertanto, nello stabilire se la specialità dell’art. 1669 c.c. determini l’esclusione dell’azione generale oppure se quest’ultima conservi un autonomo ambito applicativo anche quando il danneggiato non possa più avvalersi della tutela speciale.

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha espresso orientamenti differenti.

Secondo l’impostazione richiamata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 2284 del 3 febbraio 2014 e dalla successiva pronuncia n. 13569 del 2 luglio 2015, il rapporto di specialità tra le due disposizioni non comporta necessariamente l’inapplicabilità dell’art. 2043 c.c. La disciplina dell’art. 1669 c.c. è infatti finalizzata a rafforzare la tutela del danneggiato, senza che da tale finalità debba derivare un’esclusione automatica degli ordinari strumenti risarcitori.

Un diverso indirizzo, affermatosi con la sentenza della Cassazione n. 31301 del 10 novembre 2023 e successivamente seguito da altre pronunce, attribuisce invece carattere esclusivo alla disciplina speciale ogniqualvolta ne ricorrano i presupposti applicativi.
Secondo questa ricostruzione, l’azione generale ex art. 2043 c.c. sarebbe esperibile soltanto quando il fatto dannoso non risulti, sin dall’origine, riconducibile alla fattispecie speciale. Non sarebbe invece consentito ricorrervi per superare la decadenza o la prescrizione dell’azione prevista dall’art. 1669 c.c., poiché ciò finirebbe per eludere i termini specificamente stabiliti dal legislatore.

È proprio sulle conseguenze di tale interpretazione che si concentra la riflessione della Terza Sezione.
L’applicazione esclusiva dell’art. 1669 c.c. potrebbe infatti determinare un risultato paradossale: chi subisce un danno derivante da difetti costruttivi non sufficientemente gravi da rientrare nell’ambito della norma speciale potrebbe, ricorrendone i presupposti, agire ai sensi dell’art. 2043 c.c.; al contrario, chi subisce un danno causato da difetti più gravi potrebbe perdere ogni possibilità di ottenere il risarcimento una volta prescritta l’azione ex art. 1669 c.c.

In altri termini, la maggiore gravità del difetto finirebbe per comportare una tutela risarcitoria più limitata, in contrasto con la finalità dell’art. 1669 c.c., introdotto proprio per rafforzare la posizione del danneggiato.

La questione richiede, pertanto, di individuare un equilibrio tra l’esigenza di certezza dei rapporti giuridici, che giustifica la previsione di specifici termini di decadenza e prescrizione, e quella di garantire un’effettiva tutela risarcitoria, anche alla luce dei principi di ragionevolezza e di tutela giurisdizionale sanciti dagli artt. 3 e 24 della Costituzione.

L’eventuale ammissibilità dell’azione generale ex art. 2043 c.c. anche dopo la prescrizione di quella speciale non comporterebbe, tuttavia, un’automatica estensione dei termini previsti dall’art. 1669 c.c.

Il danneggiato dovrebbe infatti dimostrare autonomamente tutti gli elementi della responsabilità extracontrattuale, ossia la condotta dolosa o colposa, il danno ingiusto e il nesso causale, senza beneficiare del regime probatorio più favorevole previsto dalla norma speciale. Dovrebbe inoltre essere verificato il rispetto del termine di prescrizione quinquennale previsto dall’art. 2947 c.c., tenendo conto del momento in cui il danno sia divenuto oggettivamente percepibile e riconoscibile nella sua riconducibilità causale alla condotta contestata.

Non si tratterebbe, dunque, di consentire al danneggiato di aggirare i termini dell’art. 1669 c.c., ma di riconoscere, ove ne ricorrano autonomamente i presupposti, la possibilità di ottenere il risarcimento sulla base della disciplina generale, anche quando non sia più esercitabile l’azione speciale.

Con l’ordinanza n. 26951/2026, la Cassazione non ha ancora superato l’orientamento restrittivo, ma ha riaperto il confronto sulla possibilità che la prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c. non comporti necessariamente la perdita di ogni tutela risarcitoria.
La futura pronuncia delle Sezioni Unite sarà quindi chiamata a chiarire se la disciplina speciale debba considerarsi esclusiva oppure se possa coesistere con la responsabilità generale ex art. 2043 c.c., con importanti conseguenze per il contenzioso in materia di difetti costruttivi, soprattutto in relazione alle azioni esperibili, all’onere della prova e ai termini di prescrizione applicabili.